5년 고정 끝난 주담대, 무작정 '변동'으로 넘어가기 전에 해야 할 일

2021년 하반기부터 2022년 여름 사이에 5년 고정금리로 주택담보대출을 받았다면, 고정 기간이 끝나는 달부터 금리가 변동금리로 자동 전환됩니다. 따로 신청하지 않아도 그렇게 바뀝니다.

기사들은 이 대출의 월 상환액이 수십만 원씩 뛴다고 계산합니다. 무작정 두려워할 필요는 없습니다. 대출받은 지 3년이 지나 중도상환수수료가 없으니, 지금부터는 더 나은 조건을 찾아 언제든 움직일 여지가 생겼습니다.

아래에 차례대로 정리했습니다. 계약서를 펴서 내 대출 상태를 확인하고, 앞으로 낼 상환액을 가늠한 뒤, 그대로 두기·새 고정금리로 갈아타기·원금 일부 갚기 가운데 내 상황에 맞는 길을 고르면 됩니다.

STEP 1. 계약서부터 펴 보세요

내 금리가 언제, 얼마로 바뀌는지는 대출받을 때 이미 계약서에 정해 두었습니다. 대출 계약서나 상품설명서, 은행 앱의 대출 조회 화면에서 아래 네 가지를 찾으세요. 잘 보이지 않으면 대출받은 은행에 「고정 기간이 끝나면 적용될 금리」를 물어보면 됩니다.

STEP 2. 앞으로 낼 상환액을 가늠해 보세요

변동금리로 바뀌면 금리가 한 번 정해지고 끝나지 않습니다. 6개월이나 1년마다 그 시점의 지표로 다시 매겨지고, 그때마다 월 상환액도 달라집니다. 한국은행은 7월과 8월 두 번 기준금리를 올려 연 3.00%로 만들었고, 금통위원들은 앞으로 6개월 안에 한 번 더 올릴 수 있다는 전망을 내놨습니다.

세계일보가 든 사례로 계산해 봤습니다. 2021년 9월 3억 원을 연 3.11%, 30년 원리금 균등 상환으로 빌렸다면 지금까지 한 달에 128만 원을 냈습니다. 5년 동안 갚아 남은 원금은 약 2억6725만 원입니다. 여기에 8월 새 변동금리 대출의 평균인 연 4.53%가 붙고, 그 뒤 재산정 때마다 0.25%포인트씩 오른다고 가정하면 이렇게 됩니다.

전환 첫 달에 한 달 21만 원이 늘고, 그 뒤 금리가 0.25%포인트 오를 때마다 4만 원 안팎이 더 붙습니다. 기사들이 계산한 연 5.9%라면 한 달 171만 원입니다. 변동금리로 넘어간 첫해 부담은 그보다 작지만, 상환액이 어디서 멈출지는 정해져 있지 않습니다.

STEP 3. 내 상황에 맞는 길을 고르세요

어느 길이든 핵심은 하나입니다. 변동금리를 고르면 기준금리 흐름에 따라 6개월마다 내 이자도 오르내립니다. 새 고정금리로 갈아타려면 갈아타는 시점의 시중 은행 고정금리가 얼마인지가 중요합니다. 고정금리의 기준이 되는 은행채 금리는 세계 채권시장의 영향을 받아 수시로 바뀝니다. 9월에만 0.2%포인트 가까이 올랐습니다.

① 변동금리로 그대로 두기

이런 분께 맞습니다. 1~2년 안에 이사할 계획이 있거나, 목돈이 생겨 원금을 크게 갚을 예정인 분. 8월 새로 나간 주담대 평균 금리는 변동형이 연 4.53%, 고정형이 연 4.88%였습니다. 출발점은 변동이 낮으니, 짧게 쓸 대출이라면 새 고정금리에 5년 동안 묶일 이유가 적습니다. 대신 6개월마다 바뀌는 상환액을 감수해야 합니다.

② 새 고정금리로 갈아타기

이런 분께 맞습니다. 앞으로 5년 동안 금리 걱정 없이 매달 같은 금액을 내고 싶은 분. 같은 은행에서 고정금리 상품으로 다시 약정할 수도 있고, 토스·카카오페이·네이버페이 같은 대출 비교 앱의 온라인 갈아타기 서비스로 여러 은행 금리를 한 번에 비교할 수도 있습니다. 시세 조회가 되는 아파트가 주로 대상이고, 남은 원금 안에서만 옮길 수 있습니다.

갈아타기를 마음먹었다면 한도 조회를 먼저 하세요. 다른 은행으로 옮기는 것은 새 대출이어서 지금의 소득과 대출 규제로 한도를 다시 계산합니다. 2021년보다 규제가 깐깐해져, 소득에 비해 대출이 크면 남은 원금을 다 옮기지 못할 수 있습니다. 9월 23일 기준 5대 은행 고정금리 하단은 연 4.9% 안팎이었습니다.

③ 원금 일부 갚기

이런 분께 맞습니다. 여윳돈이 있고, 수수료 없이 갚을 수 있는 지금을 활용해 이자를 확실히 줄이고 싶은 분. 갚은 만큼 바뀐 금리가 붙는 돈이 줄어듭니다. 앞의 사례에서 2000만 원을 갚으면 연 4.53% 기준 한 달 상환액은 149만 원에서 138만 원으로 내려갑니다. 금리가 오를수록 줄어드는 이자도 커집니다.

고정 기간이 끝나는 날은 마감일이 아닙니다

2021년 3월 시행된 금융소비자보호법은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 예외로 받을 수 있게 했습니다. 2021년 9월에 받은 대출이라면 2024년 9월부터 이미 수수료 없이 갚거나 옮길 수 있었습니다.

그러니 서두를 필요는 없습니다. 일단 변동금리로 두고 몇 달 동안 금리 흐름을 지켜본 다음 고정으로 옮겨도 수수료는 붙지 않습니다. 전환 전에 꼭 챙길 것은 STEP 1의 네 가지뿐입니다.

자주 묻는 질문

이런 대출이 얼마나 되나요.

한국경제 집계에 따르면 2021년 9월부터 2022년 8월까지 국민·신한·하나·우리 4대 은행이 새로 내준 5년 고정형 주담대는 12조8875억 원입니다. 그사이 갚거나 갈아탄 대출이 있어 실제로 고정 기간을 맞는 잔액은 이보다 작습니다.

변동금리와 고정금리 중 어느 쪽이 유리한가요.

앞으로 금리가 어떻게 움직이느냐에 달렸고, 그것은 누구도 확정할 수 없습니다. 기준금리가 예상보다 많이 오르면 고정이, 오르다 멈추거나 내려가면 변동이 나은 선택이 됩니다. 상환액을 미리 정해 두는 값을 치를지, 바뀌는 상환액을 감수하고 지금 조금 낮은 금리를 쓸지의 차이입니다.

기사마다 늘어나는 상환액이 다른 이유는 뭔가요.

계산의 출발점이 다릅니다. 한국경제는 3억 원 전체에 연 5.9%를 넣어 한 달 178만 원으로 계산했습니다. 세계일보는 5년 동안 갚아 남은 원금 약 2억6725만 원을 남은 25년 동안 연 5.9%로 갚는다고 보고 170만5605원을 냈습니다. 이 글의 도표는 세계일보 방식을 따랐고 금리만 바꿔 넣었습니다.

갈아탈 때 수수료 말고 드는 비용이 있나요.

새 대출을 맺으므로 인지세처럼 수만 원대의 부대비용이 붙습니다. 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료율이 낮아졌다는 소식도 있었지만, 그날 이후 새로 맺은 계약에만 해당합니다. 3년이 지난 2021~2022년 대출은 원래 수수료가 없습니다.

제가 틀릴 수 있는 지점

변동금리로 넘어갈 때 어떤 지표를 쓰고 가산금리를 어떻게 매기는지는 은행과 상품마다 다릅니다. 개별 은행의 2021년 약관을 직접 대조하지는 못했습니다. 도표의 연 4.53%는 8월 새 대출의 평균이어서, 5년 전 계약의 변동금리가 이 값과 같다고 볼 근거는 없습니다.

금리가 재산정 때마다 0.25%포인트씩 오른다는 것은 기준금리 인상 폭을 빌린 가정입니다. 코픽스는 기준금리와 똑같이 움직이지 않고, 예금 금리와 은행의 자금 사정에 따라 덜 오르거나 더 오를 수 있습니다.

온라인 갈아타기의 대상과 한도 규칙은 서비스가 처음 열린 2024년 기준 보도와 그 뒤 안내를 바탕으로 정리했습니다. 실제 조건은 갈아탈 시점의 앱과 은행 안내가 정합니다.